Расходы
Kosten koper: сколько на самом деле стоит покупка
Цена покупки — ещё не вся цена. Понятный разбор расходов покупателя в Нидерландах: налог на передачу, нотариус, оценка, экспертиза — и что из этого можно вернуть через налоги.
В голландских объявлениях после цены стоят две маленькие буквы: k.k. — kosten koper, «расходы покупателя». Они означают ровно то, что написано: сверх цены покупки расходы по сделке несёт покупатель. Для вторичного жилья закладывайте примерно 4–6% сверх цены. Вот куда уходят эти деньги.
Основные статьи
| Расход | Обычный размер | Примечания |
|---|---|---|
| Налог на передачу (overdrachtsbelasting) | 2% от цены | Для жилья, в котором будете жить сами. Покупатели младше 35 могут получить разовое освобождение — при цене ниже установленного государством порога. |
| Нотариус | ≈ €1 000–2 000 | Составляет и регистрирует акт передачи и ипотечный акт. Цены разные — запрос предложений бесплатен. |
| Оценка (taxatie) | ≈ €500–800 | Независимая сертифицированная оценка, которую банк требует до выдачи ипотеки. |
| Строительная экспертиза (bouwkundige keuring) | ≈ €300–600 | Необязательна, но разумна для старых домов; можно включить условием в оферту. |
| Ипотечный консультант | ≈ €2 000–3 500 | Модели оплаты различаются — нормой являются фиксированные тарифы. |
| NHG (гарантия по ипотеке), если применимо | небольшой разовый % от кредита | Доступна при цене ниже ежегодного порога; обычно окупается за счёт более низкой ставки. |
| Присяжный переводчик у нотариуса | ≈ €300–500 | Обязателен по закону, если вы не владеете нидерландским свободно: нотариус должен быть уверен, что вы понимаете акты. |
| Агент по покупке (aankoopmakelaar) | по договорённости | Мы называем понятную стоимость заранее — до того, как вы на что-либо соглашаетесь. |
Часть цифр в таблице — прежде всего пороги и лимиты льгот — государство пересматривает каждый январь. Точные числа для вашей покупки мы подтвердим до того, как вы будете на них опираться.
Новостройки устроены иначе
Новое строительство продаётся v.o.n. (vrij op naam): налога на передачу нет, нотариальные расходы по передаче включены. Зато появляются другие статьи — строительные проценты, отделка, иногда обязательный пакет покупателя. Логика цены переворачивается: заявленная цена уже включает сделку.
Депозит — не расход, но его нужно организовать
После подписания договора продавец ждёт обеспечение в размере 10% цены покупки на счёте нотариуса. Вы либо переводите эту сумму, либо — чаще — покупаете банковскую гарантию примерно за 1% от суммы депозита. Это не потерянные деньги, а обещанные: именно их вы теряете, если выходите из сделки вне своих условий. Потому условия и надо беречь.
Хорошая новость: часть вернётся
Расходы, связанные с финансированием жилья, как правило, вычитаются из налогов в год покупки: ипотечная консультация, оценка, взнос NHG, нотариальный ипотечный акт (но не акт передачи) и сопоставимые расходы на финансирование. Для многих покупателей это заметно смягчает счёт. Здесь всё решает налоговый консультант — или грамотно заполненная декларация.
Запомните суть: цена покупки покупает дом, а kosten koper покупают уверенность — что титул чист, стоимость реальна, конструкция здорова, а договор вас защищает. Это самые полезные 5% всего проекта.